2026天水买房贷款，首付和评估价的坑

首付不是按成交价算的

首套最低约20%~30%（看当年信贷政策和银行），二套约30%~50%。关键点：银行按评估价放贷，不按合同成交价。评估价低于成交价时，差额部分要买家自己补，所以实际首付常比预期高。签合同前先让银行或评估机构给个大概，别到面签才发现钱不够。

公积金和组合贷

公积金额度有上限，与缴存基数、余额、房龄、年龄挂钩，天水具体上限和公式以当地公积金中心为准，建议提前打热线或到柜台测算。公积金额度不够的部分用商贷补，就是组合贷，利率一部分按公积金、一部分按商贷。

商贷利率看LPR

商贷在LPR基础上加减基点，首套一般减点、二套加点，每月20日左右央行公布LPR，具体以放款时银行报价为准。贷款年限通常受“房龄+贷龄≤40~50年”和“借款人年龄+贷龄”双重限制，老房子贷不了太久，月供会偏高。

签约前先自查征信

逾期多、查询多、负债高都可能被拒或利率上浮。流水不够可加大首付、增加共同借款人（配偶或父母）或提供其他资产证明。别等面签才发现征信有问题，签约前先去人民银行征信中心自查一遍。

以上信息为综合整理，具体以天水住建、税务、不动产登记中心及贷款银行当年公布为准。