2026 天水二手房 · 税费

不满两年的房子出售，按全额（不是差额）征增值税及附加，综合税率约 5.3%~5.6%。理论上由卖家承担，但实操中常通过议价转嫁给买家或互相分担。满两年则免增值税（天水适用，非北上广深那种满二非普仍征的情况）。

「满五」= 产证或契税票填发满 5 年；「唯一」= 卖家家庭在该省市内只有这一套住房。满五唯一免征个人所得税，是二手房里最省税的情形。注意：满五唯一只免个税，增值税还是看是否满二。

两种方式取其一：①满五唯一 → 免；②不满五或不唯一 → 差额的 20%，或按核定征收（天水常见按核定 1%）。客户问『要交多少个税』，先问是不是满五唯一。

按「套数+面积」：首套 90㎡以下 1%、90㎡以上 1.5%；二套 90㎡以下 1%、90㎡以上 2%；三套及以上通常 3%。契税由买家承担，按网签价或核定价（取高）计。

不满二 → 按全额 5%+附加。满二 → 免（天水）。只有北上广深满二的非普通住宅才按差额，天水不适用这条。

看土地性质。商品房一般是『出让地』，早已包含，过户不涉及；但房改房、已购公房、经济适用房等『划拨地』上市交易，必须补交土地出让金，通常由卖家承担（合同可另行约定），不交会卡在过户环节过不了。

在 5% 增值税基础上加：城建税（市区 7%/县镇 5%/其他 1%）、教育费附加 3%、地方教育附加 2%。所以综合税负会比 5% 略高。

法律没强制，双方协商。天水常见做法是买卖双方各 1%，或总佣金 2% 由一方承担，具体看门店约定和谈判。签约前一定写进合同，别口头说。

从「契税完税凭证填发日期」和「不动产权证（原产证）登记日期」中较早的那个算起，哪个早按哪个。

继承的房子：若符合满五唯一可免个税；受赠部分再出售，个税按（出售价-受赠时相关成本）差额 20% 计，且不满五唯一不免。赠与环节受赠方还要交 3% 契税。

个人买卖普通住宅，土地增值税免征；印花税目前个人住房买卖也免征。所以个人二手房主要就三种税：增值税及附加、个税、契税。

夫妻间房产更名、加名、去名，通常免征契税（婚内财产分割），属共有权变动，税费很低或免征。具体以税务窗口为准。

安置房多有限制上市年限，未满期不能过户；土地性质可能为划拨需补出让金；产权可能不完善。买前确认能否上市、税费构成。

法定3%~5%（各地定）。优惠：首套90㎡以下1%、90㎡以上1.5%；二套90㎡以下1%、90㎡以上2%（北上广深二套3%）。由买方承担。

在转移合同成立或权证核发时，由承受方（买方）缴纳，要在办理过户前完成，否则过不了户。

个人出售不足2年住房按5%征增值税；满2年免征（北上广深非普通住宅按差额征，天水不适用）。附加综合约0.6个百分点，合计约5.6%。

差额的20%，或按核定征收（如1%）。满五唯一可免征。客户问「交多少个税」先问是否满五唯一。

个人销售普通住房暂免土地增值税；非住宅（商铺、写字楼）按增值额四级超率累进，税率30%~60%。

暂免。非住宅按产权转移书据0.05%贴花。所以个人二手房主要就增值税、个税、契税三种。

房产税是持有环节税种，个人自住住房暂免，出租住房按租金4%优惠（部分试点城市另算）。买卖环节不涉及。

增值税、个税法定由卖方；契税由买方。但交易习惯常通过合同约定调整，所以一切以合同写明的为准。

低报成交价逃税属违法，税务机关可核定征税并处罚款，情节严重涉刑。而且贷款按低价算，反而坑自己。坚决不做。

满五唯一住宅→只交契税；不满二且不唯一→增值税+个税+契税，税负最重。客户算账时用这个框架最快。

夫妻间房产加名、更名、去名属共有财产变动，通常免征契税。具体以税务窗口为准。

受赠方缴3%契税；再出售时个税按差额20%计，且不满足满五唯一不免。赠与环节税不轻。

法定继承人继承免契税、个税、增值税；再出售按正常规则（满五唯一可免个税）。继承本身税负低。

可能由原业主欠税、买受人垫付，税费构成复杂，有的还需补土地出让金。想碰得先做尽调。