不动产登记（15）
必刷二手房交易前为什么要先『查册/产调』？
签约前到不动产登记中心查房屋权属状况：是否卖家名下、有无抵押、有无查封、是否共有、有无异议登记。这是防一房二卖、查封房、产权纠纷的第一道关。
提示：<b>天水提示：</b>可本人或受托持材料到天水市不动产登记中心查询，签约前务必做。
不动产登记有哪些类型？
主要有：首次登记（新房办证）、转移登记（买卖/赠与/继承过户）、变更登记（姓名/面积变更）、抵押登记、注销登记、预告登记、异议登记、查封登记。二手房买卖对应的是『转移登记』。
必刷预告登记有什么用？
预告登记为保障将来物权（如买房）而做的预先登记，能防止卖家在此期间把房再卖给别人（一房二卖）。但债权消灭或自能办本登记起 3 个月内未申请本登记，预告登记失效。
异议登记是啥？
利害关系人认为登记簿记载错误，可提出异议登记，暂缓错误处分。但异议登记后 15 日内不起诉的，异议登记失效。属临时性救济。
查封登记对买房有什么影响？
被法院查封的房屋不能办理转移登记（过不了户），且查封具有公示效力。买查封房风险极高，新手直接拒单。
新的不动产权证和老的房产证有区别吗？
不动产权证（2015 年后）融合了原房产证和土地使用证，『房地一体』登记，记载更全。老房产证仍有效，过户时换发新证。
房子是共有的，登记上怎么体现？
登记簿会记载共有情况（共同共有/按份共有）。共有房产处分需全体共有人同意，这是签约必须核对的点。
必刷不动产登记由谁办理？
县级以上自然资源主管部门（不动产登记中心），属地管辖。天水市及各区县都有登记中心。
申请登记要交哪些材料？
登记申请书、申请人身份证明、权属来源证明、合同等。转移登记还需不动产权证、买卖合同、完税凭证。
登记审查是形式还是实质？
以形式审查为主、实质审查为辅，材料齐全即受理。但登记错误造成损害的，登记机构赔偿后可向责任人追偿。
怎么查验一本不动产权证真假？
核对权利人、面积、用途、共有、抵押查封信息，最重要是到登记中心查册（不动产登记资料查询）核实。
抵押登记什么时候生效？
不动产抵押权自登记时设立。没办抵押登记，抵押权不成立，银行不会放款。
注销登记在什么情形办？
抵押权消灭、房屋灭失等情形办理，使权利状态回归清晰，便于后续交易。
必刷商品房预售合同备案有预告效力吗？
有。预售合同备案具预告登记效力，保障买方将来办证、防止一房二卖。买期房要看备案。
登记错误造成损害谁赔？
登记机构依法赔偿后，可向造成错误的工作人员或申请人追偿。