交易流程（15）
必刷一套二手房完整交易流程是啥？
看房 → 交意向金/定金 → 签买卖合同 → 网签 → 买方申请贷款 → 缴税 → 过户 → 领证 → 物业交割交房 → 户口迁出。每个环节留好凭证。
必刷意向金和定金有啥区别？
意向金是『诚意金』，没谈成可退；定金有法律约束力，买家违约定金不退、卖家违约双倍返还。签协议时写清是哪一个，别混用。
提示：客户交钱前一定说清性质，避免后续纠纷。
什么是阴阳合同？有啥风险？
为少交税，签一份低价合同给税务、一份真实价合同双方留——违法。涉嫌逃税，被查要补税罚款，贷款也按低价算，坑自己。坚决不做。
交房时要交接哪些？
水电、燃气、暖气、物业费结清并过户/更名；钥匙、门禁卡交付；户口迁出确认；如有租约按『买卖不破租赁』处理。建议做物业交割单双方签字。
资金监管有必要做吗？
强烈建议。房款进监管账户，过户完成才打给卖家，防止一房二卖或卷款跑路。天水可走当地资金监管或银行托管。
网签有什么用？
网签把交易信息录入房管系统，防止一房二卖、锁定房源。签约后尽快网签，是过户前提。
签合同后买家贷款批不下来怎么办？
合同应约定贷款不成的处理（如延长、自筹、或解约退定金）。未约定的易纠纷。签约前让客户评估贷款能力，避免签约后卡壳。
物业交割单有什么用？
交房时列明水电气暖、物业费、钥匙、门禁、户口等结清与交付情况，双方签字。是防止后续扯皮的凭证。
必刷标准交易流程有哪些节点？
看房→意向/定金→签买卖合同→网签→贷款申请→评估→审批→缴税→过户→领证→抵押登记→放款→交房→物业交割。每个节点留好凭证。
各环节谁负责？
经纪协调、买方筹款配合、卖方配合/解押、银行审批、不动产中心登记、税务核税。理清责任人少踩坑。
各环节大概多长时间？
网签即时；贷款审批约1~4周；过户即时到数日；抵押登记数日；放款数日到数周（以实际为准，天水时效以当地为准）。
税费缴纳在流程哪一步？
过户前先核税→缴税（契税等）→凭完税凭证办转移登记。没完税过不了户。
必刷资金监管怎么操作？
买卖双方与银行签监管协议，房款进入监管账户，过户完成后银行放款给卖方。防一房二卖、防卷款。
交易有哪些风险节点？
签约前（产权查清）、贷款（批不下来）、过户（查封）、交房（欠费/户口）。每个节点都有对应防范措施。
交易不成费用怎么退？
未促成交易一般不收佣金；已发生必要费用按合同约定处理。签合同前给客户讲清楚。