贷款（11）
必刷二手房首付一般几成？
首套最低约 20%~30%（看当年信贷政策和银行），二套更高（约 30%~50%）。最终首付 = 成交价 - 银行可贷额度，而可贷额度按「评估价」不算「成交价」，所以实际首付常比预期高。
提示：<b>天水提示：</b>首付比例随国家及当地房贷政策动态调整，以签约时银行为准。
公积金贷款能贷多少？
额度有上限，且与缴存基数、余额、房龄、年龄挂钩。天水具体上限和计算公式以当地公积金中心为准，建议客户提前打公积金热线或柜台测算。
什么是组合贷？
公积金额度不够时，剩下的用商业贷款补，公积金+商贷组合，叫组合贷。利率一部分按公积金、一部分按商贷。
商贷利率怎么算？
在 LPR（贷款市场报价利率）基础上加减基点（BP）。首套一般减点，二套加点。每月 20 日左右央行公布 LPR，具体以放款时银行报价为准。
银行流水不够怎么办？
可加大首付降低贷款额、增加共同借款人（配偶/父母）、或提供其他资产证明。严重流水不足的难批贷。
征信不好能贷款吗？
有影响。逾期多、查询多、负债高都可能被拒或利率上浮。签约前让客户先自查征信（人民银行征信中心），别等面签才发现有问题。
二手房贷款年限怎么定？
通常受「房龄+贷款年限」和「借款人年龄+贷款年限」双重限制，比如房龄+贷龄 ≤ 40~50 年。老房子贷不了太久，月供会高。
评估价和成交价不一样有影响吗？
银行按评估价放贷，不是按合同价。若评估价低于成交价，差额部分要客户自己补首付，所以会出现『首付变多』。
必刷贷款全流程怎么走？
申请→银行受理→评估公司评估→审批→面签借款合同→办理抵押登记→放款。每一步材料不齐都会拖慢。
公积金提取有哪些情形？
购房、还贷、租房、退休等，按当地公积金政策办理。天水具体以公积金中心为准。
组合贷流程为什么慢？
公积金中心和银行分别审批，流程叠加，比纯商贷或纯公积金贷都慢，客户要有心理预期。