2026 天水二手房 · 法规中介

《城市房地产转让管理规定》明确：①司法机关、行政机关依法裁定查封的；②权属有争议的；③未依法登记领取权属证书的；④以出让方式取得土地使用权但不符合法定转让条件（如未付满土地出让金、未达开发投资比例）的；⑤法律禁止转让的。划拨地上市还需政府批准。带看前务必先查册确认。

《房地产经纪管理办法》明令禁止：①捏造、散布涨价信息；②隐瞒房屋重大瑕疵（如凶宅、严重漏水）；③对交易双方赚取差价；④为法律禁止交易的房屋提供经纪服务；⑤挪用、侵占交易资金；⑥泄露委托人个人信息。违反可被罚款、停业乃至吊销备案。

居间（中介）是撮合双方成交，按成交收佣金，不代表任何一方；代理是受一方委托以委托人名义行事（如独家代理售房）。二手房门店多属居间。合同性质不同，权利义务不同。

卖家先后卖给两人，先完成过户的取得产权；未过户的买家只能追究卖家违约责任、要求赔偿，拿不到房。所以『网签+资金监管+尽快过户』是防一房二卖的关键。

不是。2014 年起房地产经纪服务收费实行市场调节价，由双方协商、明码标价。门店应在醒目位置公示收费标准，不得价格欺诈。

客户房款（尤其首付、全款）应进入第三方资金监管账户，过户完成后才划转卖家。可防卖家卷款、一房二卖、查封房诈骗。这是经纪机构的法定义务和执业底线。

不能。买卖双方的身份证、电话、住址等属个人信息，经纪人负有保密义务，不得出售、泄露或用于无关用途，否则承担法律责任。

发布虚假房源、虚构低价引流属虚假宣传，可被市场监管部门处罚，也严重损害门店信誉。坚持『真实房源、真实价格』是长期获客根本。

若买家无故违约，定金不退（定金罚则）；若因卖家原因或房屋存在禁止交易情形导致不能履行，卖家应双倍返还。具体看违约方和合同约定。

要。从事房地产经纪活动应依法设立、领取营业执照并向住建（房管）部门备案。无备案经营属违规。

行业基本法，规范房地产开发、交易、中介和权属登记，明确房地产转让条件、商品房预售制度等。门店日常操作都在这部法框架内。

规定不动产所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、抵押权；物权变动以登记为公示要件（没登记不发生物权效力）。

规定买卖合同、租赁合同、委托/居间合同的权利义务和违约救济。签合同、处理违约都靠它。

出让用地须付清出让金并取得权证；按出让合同投资达25%以上方可转让；共有房产需全体共有人同意；已出租房屋转让不破租赁。

须取得预售许可证（预售）或现售备案（现售）；明码标价、一房一价、不得捂盘惜售；买卖合同应网签备案。

面积差异处理、交房标准与期限、办证义务与时限、违约责任、不可抗力等。签前让客户看清这些条款。

应签书面合同，约定租期、租金、维修责任；鼓励登记备案，备案影响居住证、入学等。租赁受「买卖不破租赁」保护。

债务人不履约，抵押权人可就抵押物优先受偿。二手房买卖中卖方未解押，抵押不解除就过不了户。

为公共利益需要，依法定程序征收并给予公平补偿（房屋价值+搬迁+停产停业损失等），先补偿后搬迁。

可以。被征收人有权选择货币补偿或房屋产权调换。

机构需工商登记并向住建部门备案；从业人员需职业资格；不得超范围经营、不得挪用资金。无备案经营属违规。

查封的、权属有争议的、未依法登记领证的、不符合法定转让条件的、法律禁止的其他情形。带看前务必先查册。

定金有担保性质，适用定金罚则（买家违约不退、卖家违约双倍返还）；订金一般视为预付款，无罚则。协议里写清是哪一个。

不履行或履行不符，承担继续履行、补救措施、赔偿损失；合同可约定违约金。签约时把违约条款写明确。

不能预见、不能避免、不能克服的客观情况（如自然灾害、突发政策）。因不可抗力不能履约，可部分或全部免责。

合同成立后客观情况发生当事人在订立时无法预见的重大变化，可请求变更或解除合同；普通市场波动属商业风险，不适用。

房款、违约金等债权请求一般适用3年诉讼时效；不动产物权请求不受时效限制。维权别拖过时效。

知情权、公平交易权、自主选择权。遇虚假宣传、霸王条款可向市场监管部门投诉。

不得含升值或投资回报承诺、不得对学区作确定性承诺、不得使用「国家级」「最佳」等绝对化用语、不得虚假宣传。