建筑基础（21）
必刷建筑面积、套内面积、公摊面积啥关系？
建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的共有建筑面积（公摊）。套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积。看房时『得房率』= 套内/建筑面积，得房率越高越实惠。
必刷常见的房屋结构类型有哪些？
砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（含框架、剪力墙、框架-剪力墙）。框架/剪力墙抗震好、可改造空间大；砖混多用于老房，承重墙多、不宜大改。
必刷住宅和公寓（商业公寓）有啥区别？
住宅：土地性质住宅、产权一般 70 年、民水民电、可落户、可用公积金贷；公寓（商业/办公类）：土地性质商业、产权一般 40 年、商水商电、多数不能落户、贷款首付和利率更高。客户问『公寓能不能买』要先分清性质。
得房率一般多少算正常？
多层住宅得房率约 85%~90%，小高层约 80%~85%，高层约 75%~80%，超高层可能更低。公摊含电梯、楼道、设备间等。
必刷装修时能拆承重墙吗？
绝对不能。承重墙、剪力墙、梁柱承担结构安全，拆除或开大洞会危及整栋楼，属违法改建，会被责令恢复并处罚。带看时可提醒客户。
朝向和户型怎么跟客户讲？
南北通透最贵最好（采光通风佳）；朝南房间冬暖夏凉；西晒夏热。户型看方正、动静分区、明厨明卫。这些是客户看房最在意的实物因素。
跃层、复式、LOFT 区别？
跃层：占用两层、内部有独立楼梯，两层都算面积；复式：层高较高、内部加一层（上层可能算一半面积）；LOFT：层高通常 4.5m 以上、可隔两层，多为商业公寓，上层面积计算看当地规定。
容积率、绿化率、建筑密度是啥？
容积率=总建面/用地面积，越低越舒适；绿化率=绿化占地面积比；建筑密度=建筑基底占地比。小区品质看这几个指标。
房龄对买房有什么影响？
房龄影响贷款年限（房龄+贷龄受限）、保值、小区维护。老房子贷款短、月供高，且可能面临管道老化。客户预算有限时老破小是选项但要讲清利弊。
板楼和塔楼区别？
板楼：进深小、南北通透、住户少，舒适度高；塔楼：高层点式，户数多、密度大，部分户型朝向差。同地段板楼通常更贵。
常见基础类型有哪些？
条形基础（墙下）、独立基础（柱下）、筏板基础（整体底板）、桩基础（深基础、承载力高）。基础好坏关系整楼安全。
必刷承重墙能拆吗？
绝对不能。承重墙、剪力墙、梁柱承担结构安全，拆除或开大洞会危及整栋楼，属违法改建，会被责令恢复并处罚。
楼地面和屋顶要注意什么？
厨房卫生间须做防水；屋顶有平屋顶/坡屋顶，靠防水和排水（天沟、落水口）防漏。渗漏是常见质量投诉。
楼梯有什么要求？
净宽、踏步尺寸须满足使用和疏散；高层配有消防楼梯。看老房子留意楼梯是否狭窄、扶手是否牢固。
建筑设备都包括什么？
给排水、采暖通风、电气、电梯、燃气、消防设施。设备老化影响居住，老房子看这些最易出问题。
抗震设防是什么意思？
按当地抗震烈度设防；框架、剪力墙结构抗震好。地震带城市买房尤其要看结构类型。
常见建筑材料有哪些？
水泥、钢筋、砖、混凝土、玻璃等，材料质量影响房屋寿命和安全。
绿色建筑是什么？
节能、节地、节水、节材、环保的建筑，有星级评价。新建小区多是绿色建筑，更省能耗。
老旧小区改造包含什么？
加装电梯、管网更新、节能改造、环境提升，能显著改善老房居住品质和流通性。
层高和净高有什么区别？
层高是上下两层楼面距离；净高是楼面到顶棚距离（扣掉楼板）。净高直接影响居住压抑感。
防水工程为什么重要？
屋面、卫生间、地下室防水不到位会渗漏，是二手房常见隐患。看房留意墙角、顶面水渍。