2026 天水二手房 · 经纪实务

收房后核实产权（查册）、拍摄真实照片、核实业主售房意愿和底价、持续维护业主关系。真实、及时的房源是门店的核心资产。

提前确认房源可看、准备鞋套/看房确认书、了解客户预算和需求、规划带看动线（先看差再看好，或对比看）、带好名片和计算器。充分准备体现专业。

促成交易前必须核验：房屋权属（产权人、抵押查封）、业主身份、房屋实物状况、是否存在租赁。隐瞒或未尽核验导致损失的，门店要担责。

佣金一般在买卖双方签买卖合同（或居间成功）后收取，标准明码标价、写进居间合同。未促成交易不得收佣金（可收必要费用）。

带看前签看房确认书、明确服务关系和佣金；提供独家或深度服务增加粘性；用专业和透明建立信任。跳单损害行业生态，但靠服务而非强迫留客。

先摸清买卖双方底价和心理；用同小区成交数据说话；帮卖家理解市场、帮买家算总账；创造『双赢』而非零和。情绪管理和信息差是议价关键。

门店自然来访、线上端口（房源平台）、老客户转介绍、社区驻守、电话/微信跟进、内容获客（公众号/短视频）。多渠道组合最稳。

过户后保持联系、节庆问候、提供居住周边信息，能带来转介绍和复购（换房）。二手房是低频高客单价生意，口碑和转介绍最值钱。

诚实守信、尽职尽责、保守秘密、公平竞争、明码标价、不赚差价、不挪用资金。诚信是经纪人唯一的长期资产。

微笑问候→登记需求（预算/区域/户型/学区）→匹配房源→约带看→跟进反馈。规范接待提升转化率。

用近半年同小区成交数据，做均价、单价区间、热门户型、成交周期分析，带图表给客户。比空口说『这个小区值』有说服力。

业主来访、社区驻守、老客转介、线上端口获客、电话跟进、内容获客（公众号/短视频）。多渠道组合最稳。

独家委托（门店专心推广，业主受限）和非独家（多店竞争）。签委托协议，明确委托价、期限、佣金。

查册确认产权清晰、核实业主身份与售房意愿、确认底价和税费承担，避免后续扯皮。

实地拍照、量房、记录户型/装修/楼层/瑕疵，制作真实房源页。真实房源是门店核心资产。

多渠道发真实信息，定期维护（调价、状态更新、下架已售）。僵尸房源损害信誉。

门店自然来访、线上端口、老客户转介绍、社区活动、内容获客。转介绍成本最低、转化最高。

问清预算、意向区域、户型、学区、付款方式、购房目的（刚需/改善/投资）。需求摸准才能精准匹配。

按购房动机（刚需/改善/投资）、购房阶段（首套/换房）、决策结构（谁拍板、谁影响）给客户分类，针对性服务。

按客户需求匹配，优先推契合度高的2~3套，别一股脑甩十几套让人挑花眼。

先看相对一般的再看好房（锚定效应），或同类对比凸显优势；控制节奏，别一次看太多。

带看前签署，确认客户看过哪套、双方服务关系，既防跳单，也明确权责。

突出卖点、客观讲瑕疵、引导关注客户在意的维度（如通勤、学区）。别只背说辞。

分别摸清买卖双方底价和心理，用同小区真实成交数据支撑，创造双赢而非零和。情绪管理和信息差是关键。

用数据说明市场价和业主底价区间，帮买家理解合理空间；同时帮卖家理解当前市场，促成双方靠近。

当事人、标的（房屋）、价款、付款方式、交房、办证、违约责任、争议解决。条款越明确纠纷越少。

服务内容、佣金标准与支付时间、各方权利义务、未促成交易的费用处理。签前讲清。

协助客户准备材料、选银行、跟进评估、审批、面签，及时反馈进度，避免卡在某一环。

协助核税缴税、提交转移登记申请、跟进领证。天水多可一窗办结，但材料要齐。

列明水电气暖、物业费结清、钥匙门禁交付、户口迁出，双方签字。是交房防扯皮的凭证。

依合同约定退定金/佣金，妥善收尾。未促成交易一般不收佣金（必要费用按约）。别让客户觉得被坑。

先倾听、共情，再查明事实、及时回应、给出补救方案。挽回一个不满客户比开发新客户便宜得多。

定期回访、节日问候、提供居住周边信息，能带来转介绍和复购（换房）。二手房是低频高客单价生意，口碑最值钱。

满意客户是最好的获客源。设计简单的推荐激励、保持联系，让老客愿意帮你介绍。

建业主群、持续发专业内容（如税费科普、小区分析），建立专业形象，自然转化咨询。